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Regularização de Imoveis em São Paulo SP


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IMÓVEL IRREGULAR;

Imóvel irregular se caracteriza no âmbito Municipal por acréscimo de área construída sem o conhecimento da Prefeitura. Em alguns casos por necessidade pelo crescimento da família e outros para evitar pagamento de taxas Municipais o que incluem Residência, Comercio e Industria.

No cômputo geral, considera-se que no âmbito Municipal, Estadual e Federal em São Paulo temos em torno de 70% (setenta por cento) de imóveis Irregulares, cidade Fantasma a qual poderá ser autuada a qualquer momento a multas imensas. Tivemos Anistia no ano de 1972; 1984; 1994; 2003 e provavelmente no ano de 2019.

O que é a Anistia de Edificações Irregulares?

As anistias são leis específicas ou leis de exceções que permitem a regularização de edificações com algumas infrações referentes a lei de zoneamento e ao código de obras vigente.
Os processos protocolados pelas leis de anistia estão subordinados ao departamento de aprovações: SEHAB e Subprefeituras.

As anistias, ao contrário dos processos de regularização, permitem algumas Concessões pré-determinadas nas leis a serem sancionadas, facilitando sua Regularização e atualização do cadastro imobiliário.

Não são passiveis de regularização;

Em alguns casos o projeto não será passível de regularização através da Lei de Anistia:

Quando houver invasão ao logradouro, usos não conformes, imóveis com Operação Interligada, imóveis com Operação Urbana, faixa não edificante de córregos, imóveis “sub-judice” de obras irregulares, infrações as restrições contratuais de loteamentos aprovados.

Quando estiver localizado em uma rua sem saída (profundidade maior que 50m) com largura inferior à 10 metros (Uso diverso do residencial)

Quando os vãos de iluminação/ventilação estiverem a menos de 1,50m da divisa do lote.

Quando o coeficiente de Aproveitamento maior que 4.0.

Documentação;

- registro de imóveis (Matricula ou Transcrição);
- IPTU- Imposto Predial e Territorial Urbano;
- Plantas atualizadas;
- comprovante da área regularizada

É importante lembrar que usos específicos necessitam de apresentação documentos específicos, como por
Exemplo o Memorial Industrial, Licença da CETESB, Laudo de ruídos do IPT, anuência do CONPRESP, CONDEPHAAT, COMAR, SEMA, SVMA, certidão de diretrizes de SMT e o respectivo TRAD.

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS SEM ANISTIA;

Conforme Lei Ordinária nº 16.642/2017, e possível Regularizar Imóvel Residencial, moradia econômica e Templos Religiosos, independentes de Anistia.

Art. 99 Para a aplicação dos dispositivos deste Capitulo, os prazos devem ser dilatados até o triplo dos prazos previstos e reduzidos os valores das multas em 90% (noventa por cento) dos valores devidos.

USUCAPIÃO;

“É aquisição da propriedade ou da servidão predial, decorrente da posse mansa, pacifica e ininterrupta pelo prazo legal” (Dr. Luiz Sergio do Carmo)

A usucapião favorece o possuidor em detrimento do proprietário. Fundamentam a aquisição pela usucapião no interesse e utilização social. Eventuais vícios e defeitos são sanados pelo tempo.

RETIFICAÇÃO DE OFICIO;

A retificação de oficio assemelha-se ao antigo “erro evidente”, que era a única possibilidade de atuação do registrador na retificação.
As hipóteses para retificação são

a) Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) Indicação ou atualização de confrontação;
c) Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) Alteração ou inserção que resulte de mero calculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes;

AVERBAÇÃO CARTÓRARIA;

As averbações são atos registrados na matrícula do imóvel pelo Cartório de Registros de Imóveis, que se prestam a modificar o teor do registro ou até mesmo para cancelar o registro feito anteriormente. Essas averbações podem ser simples, como por exemplo, a alteração do nome e número da rua do imóvel, ou mais complexas como a construção, acréscimo de área ou demolição de uma edificação.


CERTIFICADO DE ACESSIBILIDADE;


É o documento emitido para comprovação da adaptação das edificações existentes e o correspondente atendimento aos parâmetros de acessibilidade determinados pela legislação vigente.
NBR 9050 da ABNT = Estabelece critérios e parâmetros técnicos a serem observados quando do projeto, construção instalação e adaptação de edificações, espaços e equipamentos urbanos às condições de acessibilidade.

CERTIFICADO DE SEGURANÇA;

Mediante procedimento administrativo e a pedido do proprietário ou possuidor, a Prefeitura expede Certificado de Segurança, documento que comprova a adaptação da edificação existente às condições de segurança de uso, conforme o disposto no Código de Obras e Edificações, as normas técnicas aplicáveis e a legislação correlata.

RECURSO DE MULTA;

Normalmente, quando ocorre a multa, deve ser assinada no local da ocorrência e entregue em mãos o que prova que houve a Fiscalização. Conforme novo Código de Obras, Lei nº 16642/17 as multas elevaram os valores, estando a R$ 200,00 (Duzentos Reais) por metro quadrado de área Irregular e os recursos normalmente adiam a cobrança mas pouquíssimas vezes são canceladas pois estava Irregular mesmo. O ideal e entrar com o Recurso, procurar vícios de fiscalização, entrar com solução regularizadora da Edificação pois as multas são reaplicadas a cada noventa dias até iniciar a Regularização. Aguardar a promulgação da Lei do PPI- Programa de Parcelamento Incentivado o que poderá parcelar em até dez anos.

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